A cosa stare attenti quando si vende una casa? Senza dubbio, uno dei primi aspetti da considerare è la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Il rischio più comune e concreto a cui il venditore si espone è infatti quello di mancata conformità urbanistica e catastale, dove la prima è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i titoli edilizi rilasciati nell’arco della sua storia costruttiva, mentre la seconda è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i suoi dati catastali e planimetrici.
In pratica, per non incorrere in problemi durante e dopo la compravendita, lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere alla planimetria catastale e all’ultimo titolo urbanistico presentato al Comune.
Quando emergono delle irregolarità su questi punti, il processo di compravendita rallenta. Prima di stipulare il rogito, infatti, il venditore deve consegnare al notaio tutti i documenti che attestano la conformità urbanistica e catastale della casa, pena la nullità dell’atto, e con l’atto nullo l’acquirente può esigere, anche a distanza di anni, la restituzione dei soldi versati come prezzo di vendita e il risarcimento delle spese affrontate.
Ma c’è di più: poiché per ottenere un mutuo bancario è necessaria la conformità tra lo stato di fatto di un immobile e le planimetrie presentate, in mancanza di questo requisito il finanziamento non andrà in porto. Questo non è un problema solo per l’acquirente: il venditore infatti perderà la vendita e risulterà inadempiente da contratto, con la conseguenza di dover restituire la caparra depositata dall’acquirente.
Insomma, se si vogliono evitare rischi in una compravendita immobiliare, è fondamentale prestare attenzione alla conformità urbanistica e catastale. Anche perché se la mancata conformità viene riconosciuta in tempo, nella maggioranza dei casi basterà avvalersi di un tecnico per attuare una sanatoria per regolarizzare lo stato dell’immobile, e spendere tempo e denaro in un intervento di questo tipo è decisamente meglio che affrontare i rischi derivanti dalla mancata conformità.
Un altro dettaglio a cui stare attenti quando si vende una casa è la presenza e la correttezza del certificato di agibilità, che attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti: un immobile privo di questo certificato, infatti, nel rispetto della legge non può essere venduto.
Infine, vale la pena ricordare che il notaio non è garante della regolarità dell’immobile: la legge prevede che si limiti a raccogliere le dichiarazioni del venditore, ma non è tenuto a fare verifiche sulla loro esattezza. Ecco perché è fondamentale che la regolarità di tutta la documentazione necessaria alla compravendita venga verificata prima di prendere l’appuntamento per il rogito.